住まいを売る契約の流れ

買い換えなどで住まいを売却する際の流れ、手続きについてのポイントを紹介します。

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  まず、信頼できる不動産会社を選びましょう。
  不動産会社に依頼すると、広く買い手を探せ、価格や税金、取引の流れなどのアドバイスも受けることができます。
  次に媒介契約を締結します。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、
  それぞれの特徴や報告義務、契約期間が異なります。

• 売却活動では、売り出し価格や引き渡し時期、広告方法などを決め、不動産会社と連携して広告を行い、内見希望者への対応も進めます。契約が成立したら、売買契約書を作成し、売主・買主が署名・捺印をします。手付金やローン特約、引き渡し時期の調整などに注意が必要です。
  最後に、物件の引き渡し時には契約書の内容通りかを確認し、税金や公共料金の精算、必要書類の引き渡しを行います。登記手続きは司法書士に依頼し、残債務がある場合は完済手続きも含めて進めます。

家の買い替えは、購入が先か、売却が先か？

マイホームを買い替える際には、「購入が先か」「売却が先か」、どちらがいいのでしょうか？
それぞれにメリット、デメリットがあります。

• 資金に余裕があるなら新居を先に購入する方がスムーズですが、資金不足やローンの二重負担がデメリットです。
  
  一方、先に売却すると資金計画が立てやすく、売却価格を確認してから購入できますが、仮住まいが必要になります。

• 売却と購入を同時進行する場合、スケジュールの把握と調整が重要で、不動産会社や金融機関との連携が不可欠です。最適なタイミングで売買が進まないことも考慮に入れ、資金計画には余裕を持たせることがリスク回避に繋がります。

中古戸建てはどのように評価されるのか？

住まいを売却する際には、どのくらいの価格になるか気になるところです。売却計画や資産価値の維持に役立つように、中古戸建て住宅の建物評価の仕組みを簡単に説明します。

• 中古戸建て住宅の売却価格に関しては、
  平成26年に公表された国土交通省の「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」によると、建物を「基礎・躯体」と「内外装・設備」に分け、それぞれの価格を算定し合算する方法が推奨されています。

• 「基礎・躯体」部分は、性能に応じて長い耐用年数を設定し、劣化が進んでいない場合は築年数を短縮して評価します。
  「内外装・設備」部分は、適切なリフォームを行った場合、価値が回復し、評価に反映されます。

• 価格査定では、土地と建物部分を分けて評価します。日常のメンテナンスや適切なリフォームが価値維持に重要です。
  ただ、最終的な売却価格は市場の需給バランスやタイミングに影響されることも忘れてはいけません。

マイホーム購入時の基準

住宅購入のベストタイミングを判断するための3つの基準を紹介します。

• ①人生の転機
  結婚や出産、子供の独立など、ライフステージの変化に合わせて住宅を購入すると、気持ちの面でも前向きに取り組めます。

• ②購入資金の見通し
  収入の増加が見込めるタイミングで購入を考えることが現実的です。共働き家庭では収入減少の可能性も考慮に入れるべきでしょう。

• ③年齢と住宅ローン返済期間の検討
  定年までにローンを完済するため、20代後半から30代前半での購入が理想的です。若いうちに購入すれば老後の負担も軽減されます。
  
  これらの基準を踏まえ、後悔しないタイミングでの住宅購入を目指しましょう。

住宅ローンにはどんな種類がある？

自分に合った住宅ローンを選ぶためには、基本知識を持ち、情報を収集し、相談やシミュレーションを行うことが重要です。

• 住宅ローンは「民間住宅融資」「公的住宅融資」「協調融資」の3種類に分類され、各種金利タイプや返済期間、手数料、サービス内容などが異なります。
  選ぶ際は自分の貯金額や世帯収入額を踏まえて、どれくらいの値段の家を購入すればどれくらいの金額の住宅ローンになるかを基準に考えることが重要です。
  また、直接銀行や住宅ローン会社などを訪れて、担当者にシミュレーションしてもらうことも1つの選択肢として有効です。

• 住宅ローンのうち、「民間住宅融資」は銀行や信用金庫などが提供し、多種多様な商品があります。「公的住宅融資」は財形貯蓄者向けや自治体の融資が含まれます。
  
  「フラット35」は住宅金融支援機構と民間金融機関の協調融資で、長期固定金利が特徴です。
  保証料や手数料が不要で、技術基準の適合チェックが行われますが、融資条件が厳しいです。
  ただ、一定の安心感にはつながるかと思われます。

資金計画はどうやって考えればいいのか？

住宅購入には多額の費用がかかるため、入念な資金計画が必要です。

• まず、物件価格以外にかかる諸費用（新築では3～7％、中古では6～10％ほどとされています）を含めた総コストを把握し、自己資金と借入れの計画を立てる必要があります。
  上記と併せて、引っ越し代や近所のあいさつ回り、電化製品の買い替えなどの代金もかかることもあるでしょう。
  
  上記の点を踏まえると、物件価格だけを見て決めるのは危険であるため、資金に余裕を持ったうえで、検討しましょう。

• 住宅購入用の資金は、自己資金と住宅ローンに分けられます。
  
  自己資金は頭金や諸費用に充て、頭金は物件価格の2割程度が目安です。頭金が少なすぎると住宅ローンの負担が重くなり、多すぎると生活資金が苦しくなります。資金が「いつ」「いくら」必要になるかを見積もりましょう。

• また、父母や祖父母からの資金援助も検討することも選択肢に入れましょう。
  父母や祖父母からの資金援助の形態には、「贈与」「借入れ」「共有」の3種類があります。また、形態によっては、相続税にも注意する必要があります。
  
  それぞれ適応できるかできないか、どういう契約が必要かなども見ておくことで、円滑に資金計画を立てることができるといえるでしょう。

なぜ土地活用が必要なのか？

土地活用についての基本的な知識を整理してみましょう。

• 土地を保有しているだけでは毎年固定資産税や都市計画税がかかり、収益を生み出さないとマイナスになります。
  また、空き家認定されるリスクもあります。
  
  住宅用地の場合は、特例により固定資産税は軽減されますが、「特定空家等」に認定された場合、優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が数倍にまで増加する可能性があります。

• 土地活用は、上記の税負担を軽減しつつ収益を得る方法です。
  相続税評価額も賃貸アパートの建築などで軽減できますので、土地活用による相続税対策も行うことができます。

• 具体的な土地活用例としては、アパート・マンション経営、店舗・駐車場経営、高齢者向け物件、等価交換、シェアハウス・民泊などがあります。
  これにより不動産収入が得られ、老後の安定収入にもなります。

土地活用方法それぞれの魅力とは？

土地活用にはついて、どの活用方法が最適か、ご説明いたします。

• 賃貸マンション・アパートは初期投資が大きいですが、長期的に安定した賃貸収入が期待でき、さらに固定資産税や相続税の軽減措置も受けられます。具体的には、土地の課税標準額が減額されたり、新築建物の固定資産税も軽減されたりするということが考えられます。
  また、相続税評価額も減額されるため、税負担が軽減されます。

• 等価交換マンションでは、立体買い替えマンションともいわれており、土地オーナーが土地を提供し、ディベロッパーが建物を建設した後、土地所有権の一部と引き換えに、土地オーナーが完成したマンションの区分所有権を得るというものです。
  
  オーナーは土地譲渡益の課税を繰り延べることができるというメリットがあります。

• 高齢者向け住宅では、サービス付き高齢者住宅（サ高住）や住宅型有料老人ホームがあります。
  
  サ高住は自由度が高く、利用者にとって需要が高い物件で、一般社団法人 高齢者住宅協会が管轄する情報提供システムに掲載されることもあり、入居者募集もスムーズです。
  さらに、固定資産税や不動産取得税の軽減措置、所得税法上の割増償却、新築や改修時の補助金利用などのメリットがあります。
  
  これらの土地活用方法は、収益を得るだけでなく、税負担の軽減や社会的需要に応じた活用が可能といえるでしょう。